Immobilien

Grund und Boden. Aber sicher.

Kaufe Schlossallee und baue zwei Häuser. Was im Monopoly spielerisch so einfach geht- Kauf, Verkauf, Finanzierung und Bebauung von Immobilien - ist im wirklichen Leben sehr viel komplizierter und auch risikoreicher. Deswegen und weil der Erwerb einer Immobilie - Grundstück, Haus oder Wohnung - zur Eigennutzung oder Kapitalanlage meist eine emotional wie wirtschaftlich bedeutsame Investition im Leben ist, hat der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Der Beurkundungszwang soll die Beteiligten auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen oder zu unüberlegter Bedingungen schützen (Warnfunktion), den Beweis der Vereinbarung sichern (Beweisfunktion), die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten (Gültigkeitsgewähr) und schließlich eine sachgemäße Beratung sicherstellen (Beratungsfunktion).

Das bietet allen Beteiligten Rechtssicherheit, denn als neutraler und unabhängiger Träger eines öffentlichen Amts berät der Notar unparteiisch und gestaltet den Vertrag ausgewogen und fair. Der Notar erforscht den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt auf Grundlage einer Grundbucheinsicht hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Beschränkungen und formuliert einen Vertragsentwurf, den er den Beteiligten rechtzeitig vor Beurkundung zur Verfügung stellt. Technische, wirtschaftliche und finanzielle Fragen, insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises, prüft der Notar hingegen nicht. Das ist Sache der Beteiligten selbst.

Im Vordergrund der Gestaltung eines Immobilienkaufvertrages steht ein sicherer Leistungsaustausch, der sich bei beweglichen Sachen "Zug-um-Zug", also Ware gegen Geld, vollzieht: der Käufer zahlt erst, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb rechtswirksam sichergestellt ist; der Verkäufer verliert sein Eigentum an der Immobilie erst, wenn der vereinbarte Kaufpreis vollständig bezahlt worden ist. Daneben ist zu regeln, wann der Besitz mit allen Risiken und Verpflichtungen auf den Käufer übergeht, ob das Vertragsobjekt unter Ausschluss einer Sachmängelhaftung so gekauft wird, wie es liegt und steht, oder der Verkäufer noch Verpflichtungen übernimmt und wie die Erschließungskosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden.

Der Notar liest nur vor.

Bei der Beurkundung liest der Notar den Vertrag nicht etwa nur vor, sondern erläutert den Inhalt, belehrt die Beteiligten eingehend über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und stellt so sicher, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und kein Beteiligter benachteiligt wird.

Offene Punkte können in der Beurkundung angesprochen, Fragen beantwortet und Änderungen am Vertragsinhalt vorgenommen werden.

Vollzug

Nach der Beurkundung obliegt dem Notar die weitere Abwicklung der Urkunde bis zum Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch:

• Einholung zum Vollzug erforderlicher Genehmigungen, Zustimmungen und Bescheiden von Privaten, Behörden und Gerichten,
• Anzeige an das Finanzamt (Grunderwerbsteuer),
• Vorlage der Auflassungsvormerkung für den Käufer an das Grundbuchamt,
• Sicherstellung der Löschung nicht übernommener Belastungen,
• Eintragung einer etwaigen Finanzierungsgrundschuld des Käufers.

Der Notar informiert über den Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises, beantragt nach Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt und überwacht den Vollzug. Und falls der Käufer nicht zahlen sollte, erteilt der Notar auch eine Vollstreckungsklausel zur zwangsweisen Durchsetzung des Zahlungsanspruchs. Das erspart dem Verkäufer den langwierigen und teuren Gang zum Gericht.

Besondere Objekte - besondere Regeln.

Bei vielen Objekten gibt es rechtliche Besonderheiten, über die Sie sich vor einem Kauf informieren sollten:

• Beim Kauf von Wohnungseigentum sollte sich der Käufer Kenntnis vom Inhalt der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Beschlüsse der Eigentümerversammlungen verschaffen. Diese legen das rechtliche Miteinander aller Eigentümer fest und sind auch für den Käufer verbindlich.
• Bei einem Erbbaurecht wird nur das vom Grundstückseigentum getrennte Gebäude erworben. Für die Nutzung des Grundstücks auf die Dauer des Erbbaurechts ist ein Erbbauzins zu entrichten. Der Erbbaurechtsvertrag regelt die Rechtsbeziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten verbindlich.
• Beim Kauf vom Bauträger ist das Vertragsobjekt regelmäßig noch nicht fertiggestellt. Der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und darauf ein Bauwerk erst noch zu errichten. Die hierfür maßgebliche Baubeschreibung mit Bauplänen und bei Wohnungseigentum auch Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung müssen dem Käufer bekannt sein. Eine Verordnung regelt, dass der Bauträger nur Abschlagszahlungen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf entgegennehmen darf. Weitere typische Risiken des Bauträgerkaufs werden durch eine ausgewogene Vertragsgestaltung des Notars vermindert.

Finanzierungsgrundschuld. Unbekanntes Kapitel.

Die Finanzierung des Kaufpreises sollte vor dem Kauf feststehen. Viele Käufer finanzieren den Kaufpreis ganz oder teilweise über einen Kredit. Zur Sicherheit verlangt der Gläubiger regelmäßig die Bestellung einer Grundschuld in einer notariellen Urkunde. Sie ermöglicht dem Grundschuldgläubiger die Verwertung des (Pfand-)Grundbesitzes insbesondere für den Fall, dass ein ausgegebenes Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt wird und zwar durch Versteigerung.

In Grundschuldurkunden wird meist ein dramatisch hoch anmutender Grundschuldzinssatz zwischen 12 % und 20 % jährlich vereinbart. Diese Grundschuldzinsen haben nichts mit den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen zu tun. Die Funktion der hohen Grundschuldzinsen liegt in der Erweiterung des Sicherungsumfanges der Grundschuld, wenn es zu einer Versteigerung kommt.

Alle Grundschuldformulare enthalten meist eine Bestimmung über ein "Abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung". Damit wird nochmals unabhängig - "abstrakt" - anerkannt, dass eine Schuld gegenüber der Bank in Höhe des Grundschuldbetrages besteht. Die Vollstreckungsunterwerfung auch bezüglich des sonstigen Vermögens erweitert den Kreis der Zugriffsmöglichkeiten, wenn das Darlehen notleidend wird, etwa durch Pfündung des Einkommens oder von Konten.

Eine besonders wichtige Regelung im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung ist die sog. Zweckbestimmungsvereinbarung. Diese regelt, welche Forderungen im einzelnen durch die Grundschuld abgesichert sind. Sie stellt also gewissermaßen die Verbindung zwischen der äußeren Hülle (Grundschuld) und deren Inhalt (Darlehen) dar. Nur wenn ein Darlehen in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wurde, kann die Bank auch aus der Grundschuld vorgehen, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht erfolgt. Sie sollten diese Zweckbestimmungserklärung, die anders als die Grundschuld nicht der notariellen Beurkundung unterliegt und deshalb auch vom Notar nicht erläutert werden kann, daher genau prüfen.

Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten der Bundesnotarkammer: » Immobilien